Từ ngày 01/01/2026, các quy định mới về tách thửa đất, hợp thửa đất chính thức có hiệu lực, đánh dấu nhiều thay đổi quan trọng trong công tác quản lý và sử dụng đất đai. Dưới đây là nội dung tổng hợp các quy định đáng chú ý:
1. Điều kiện tách thửa đất theo Luật Đất đai năm 2024
Theo khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15), việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm các nguyên tắc và điều kiện sau:
Thứ nhất, thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận hợp pháp, bao gồm:
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
– Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Thứ hai, thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất theo quy định.
Thứ ba, đất không thuộc các trường hợp:
Đang tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp thửa đất đang có tranh chấp nhưng xác định được rõ phạm vi diện tích, ranh giới tranh chấp thì phần diện tích không tranh chấp vẫn được phép tách thửa hoặc hợp thửa.
Thứ tư, việc tách thửa, hợp thửa phải bảo đảm:
– Có lối đi;
– Kết nối với đường giao thông công cộng hiện có;
– Bảo đảm điều kiện cấp nước, thoát nước và các nhu cầu thiết yếu khác một cách hợp lý.
Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa để làm lối đi thì không phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích làm lối đi này.
2. Những điểm mới theo Nghị quyết số 254/2025/QH15
Theo khoản 3 Điều 11 Nghị quyết số 254/2025/QH15, quy định về tách thửa đất được mở rộng và linh hoạt hơn, cụ thể:
– Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng hoặc được người sử dụng đất liền kề đồng ý cho đi qua để kết nối với đường giao thông công cộng.
– Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa để làm lối đi thì không bắt buộc thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích này.
– Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì không bắt buộc phải thực hiện tách thửa.
– Việc hợp thửa đất không bắt buộc các thửa đất phải có cùng mục đích sử dụng đất, cùng hình thức trả tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất, cũng như không yêu cầu cùng thời hạn sử dụng đất.
– Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không đáp ứng điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo Điều 220 Luật Đất đai thì không thực hiện tách thửa, trừ trường hợp bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực thi hành trước ngày 01/8/2024.
– Đối với các hồ sơ tách thửa, hợp thửa đã nộp đầy đủ, hợp lệ trước ngày Nghị quyết có hiệu lực nhưng chưa được giải quyết thì thực hiện theo quy định của Nghị quyết số 254/2025/QH15.
Như vậy, có thể thấy pháp luật đã bổ sung cơ chế mới cho phép tách thửa trong trường hợp có sự thỏa thuận về lối đi với chủ sử dụng đất liền kề, qua đó tháo gỡ nhiều khó khăn phát sinh trong thực tiễn.
3. Quy định về thủ tục tách thửa đất hiện nay
Theo Mục I, Phần C, Phần V Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP, trình tự, thủ tục tách thửa đất, hợp thửa đất được thực hiện như sau:
3.1. Hồ sơ đề nghị tách thửa đất
Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ, bao gồm:
- Đơn đề nghị tách thửa đất: Theo Mẫu số 21 (hoặc Mẫu số 01/ĐK tùy quy định).
- Bản vẽ kỹ thuật thửa đất: Do cơ quan đo đạc có thẩm quyền lập (Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc đơn vị đo đạc có giấy phép).
- Giấy chứng nhận đã cấp: Bản gốc.
- Các giấy tờ liên quan:
- Hợp đồng chuyển nhượng/tặng cho (nếu có).
- Giấy tờ tùy thân: CCCD/CMND, Hộ khẩu.
- Các văn bản khác có liên quan đến việc tách thửa đất (nếu có).
3.2. Tiếp nhận và giải quyết hồ sơ
– Cơ quan tiếp nhận hồ sơ cấp Giấy tiếp nhận và hẹn trả kết quả. Trường hợp tiếp nhận tại Bộ phận Một cửa thì hồ sơ được chuyển đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
– Trong thời hạn 03 ngày làm việc, nếu hồ sơ không đủ điều kiện tách thửa, cơ quan có thẩm quyền trả hồ sơ và thông báo rõ lý do.
– Trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp không có sơ đồ thửa đất hoặc thông tin sơ đồ không đầy đủ, cơ quan đăng ký đất đai thông báo để người sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký biến động.
– Trong thời hạn 05 ngày làm việc, nếu hồ sơ đủ điều kiện, Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận đủ điều kiện tách thửa, hợp thửa và hoàn thiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đối với các thửa đất sau tách, hợp.
Thông tin chính thức của các thửa đất sau tách thửa, hợp thửa chỉ được xác lập sau khi người sử dụng đất hoàn thành thủ tục đăng ký biến động và được cấp Giấy chứng nhận.
3.3. Trường hợp thay đổi hoặc không thay đổi người sử dụng đất
– Trường hợp tách thửa, hợp thửa không thay đổi người sử dụng đất, cơ quan đăng ký đất đai thực hiện chỉnh lý hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận cho các thửa đất mới.
– Trường hợp có thay đổi người sử dụng đất, thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai theo quy định tại Phần VI và Phần XII Phần C của Nghị định số 151/2025/NĐ-CP.
